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《计算机应用文摘》

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房地产,京东与阿里的下一战场?

文/ 丁念阳 图/ Sccc

近日,北京市住房和城市建设委员会(以下简称“北京住建委”)网站公告显示,京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司,成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。这意味着,京东拿到了进军住房租赁市场的入场券。

 

供需缺口大,市场规模超4万亿元人民币

《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,占全国人口的12.5%。美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%。相比之下,我国租房人口占比低,住房租赁市场还有很大的增长空间。

 

与此同时,失衡的租售比和限购政策也将推动住房租赁市场发展。一边是高房价,另一边是不及房价增速的租金增速,其后果是:买房成本与租房成本之间差额越来越大,这直接体现在月供与租金的差值不断拉大。两相比较,租房意愿会因此得到加强。

 

据住房城乡建设部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,预计2030年将达到2.7亿人。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,将是一个万亿元人民币级的住房租赁市场。来自二手房中介公司链家的研究报告显示,我国住房租赁市场规模2020年为1.6万亿元人民币,2025年为1.9万亿元人民币,2030年将超过4万亿元人民币。面对这么大一块蛋糕,怦然心动的企业自然不在少数。

 

事实上,我国租房租赁市场一直存在较大的供需缺口。在一线城市,租赁需求尤为旺盛,但是房源供给不足。以北京为例,2016年末北京常住人口约2173万,租赁人口占比约34%,需要租赁住房238万套,而北京可供租赁的住房仅有150万套,供需缺口高达三分之一。另一方面,目前我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,在一些国家成熟的房地产市场中,专业租赁企业提供房源占比在30%左右。个人出租形式占比过高,会带来房源质量差、政府监管难、黑中介横行和安全隐患大等问题。

 

针对这一现状,国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设。2016年6月,国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范和租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中,发展住房租赁企业被摆在培育市场供应主体的首要位置。今年7月,住房城乡建设部等九部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设。在政策引导下,多地开始建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介等问题。此外,地方政策也持续跟进,从供给、金融和财政等方面给予支持。

 

租住服务平台盈家生活创始人邢弢表示,租赁市场是行业里唯一还具有政策红利的行业,它和开发、资产管理等缺少红利的领域具有很大的差别。存量居住物业和租赁市场的快速崛起意味着租后服务将拥有更多延伸的机会。

 

巨大的供需缺口,加上国家政策的强势推动,使得各路资本纷纷涌入,住房租赁市场因此迅速活跃起来。

 

“雀屏中选”,京东进军房地产市场

在众多布局住房租赁市场的企业中,京东无疑是实力较为雄厚的一家。业内人士认为,能够为政府部门提供平台的技术支撑,意味着中标企业已经在房地产信息管理软件技术上有较成熟的经验和方案。

 

据北京住建委网站此前的介绍,住房租赁监管平台需要在主体认证、房源查验、房源信息发布展示、租赁合同网签、资金监管、登记备案证明申请和信用评价等方面实现基于大数据和互联网技术的创新和突破。北京住建委将遴选一个技术力量强的专业公司,双方合作互动、优势互补,共同推进项目建设。

 

对于京东旗下信息公司成为北京住房租赁监管平台的中选单位,业内人士解读为京东将借此契机,正式进军住房租赁市场。关于合作项目中的功能定位,北京住建委公告中称,北京京东尚科信息技术有限公司对此平台已有完备的研究方案和实施建议,分析较详细、针对性较强,具有可操作性。该公司在互联网技术应用,特别是在大数据和身份认证等方面具有丰富经验,并制定了较完备、科学和符合实际的实施方案。

 

在北京住建委发布中选公告后不到一星期,京东便举行了房地产业务上线发布会,正式宣布扩展业务版图,进军房地产市场,并且放话——“5年内成流量、线上交易量双料冠军。” 首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市,二手房和租赁业务也将陆续上线。

 

事实上,京东很早就开始在房产上有所尝试,不仅在全国各地拿地,也曾与远洋、绿地等房企合作,进行不局限于众筹的购房促销等活动。截至2017年8月,京东分别在北京、上海、广州、东莞、武汉和成都等20个城市拿到或签约土地超过10000亩。今年9月,京东还组建了房地产部门,由前搜狐网副总裁曾伏虎担任总经理。京东在房地产业务上线发布会透露,双11期间,京东房产将与碧桂园将推出“京碧辉煌”计划,在湘赣闽桂四省联动。

 

尽管已在多个城市拿地,京东却否认了公司涉足房地产开发的猜想,对于如何参与租赁市场,也只是以“细节不便透露”简单带过。曾伏虎曾透露,京东房地产的定位既不是开发商也不是买家,而是服务商。换言之,京东要做的是房地产电商,并不会涉及房地产开发。京东力图使房地产行业与电商产生新的融合。例如,线上线下结合的京东无人超市、京东之家将落户商业区域,同时发挥互联网电商优势进行商业系统升级改造,如商铺出租、升级改造、智慧社区和线下运营获客等。

 

战火升级,各路巨头相继“涉房”

对住房租赁市场眼红的互联网巨头当然不止京东一家,京东的老对手阿里巴巴,已抢在京东前面开始布局。阿里巴巴模式与京东模式之争,曾经是业内津津乐道的话题,而这一次,他们的战火要延续到住房租赁市场。

 

今年8月初,阿里巴巴与杭州市政府达成战略合作,试图建立全国首个“智慧住房租赁平台”,杭州全城租赁房源引入芝麻信用,建立诚信档案。9月,杭州市智慧住房租赁平台正式上线,将公租房项目、商租房、开发企业自持房源、中介房源和个人出租房源全部纳入管理。与此同时,支付宝租房业务正式上线。10月10日,在支付宝主办的“中国放心公寓联盟发布会”上,支付宝宣布已有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安和郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。用户芝麻信用超过650分,租房时就可以免押金、租金月付。

 

在新房市场,淘宝也早就上线了房产频道,2015年已与50多家开发商签订合作协议,但一直处于不温不火的状态。有消息称,淘宝房产频道正在改版,即将推出租房平台。毫无疑问,虽然京东和阿里巴巴都布局了新房业务,但是未来他们的发力点都会是租房市场。

 

手握大数据和巨大流量的阿里巴巴和京东,相比传统租赁企业在用户获取上有着更大优势,但这并不意味着他们只要胜过对方,便能在住房租赁市场独占鳌头。因为,支付巨头银联也加入住房租赁市场了。早在10月11日,银联就宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,银联还称,今年年内有望在12个租赁试点城市全部实现服务开通。银联的住房租赁金融服务体系,也是立足于信息认证,综合支付,也就是银联的信用评价体系将会作用在住房租赁市场,将基于不同的信用等级来对租赁市场进行定价。

 

此外,传统房地产企业更是虎视眈眈。万科、龙湖、远洋和旭辉等行业龙头开发商,纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域,积极布局。各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,如链家自如、魔方公寓、青年汇和蘑菇公寓等。

 

从在住房租赁市场的整体布局来看,支付宝的着力点包括从发布房源到租客找房、签约、支付及租后服务的整个产业链。这也是阿里巴巴的一贯风格,由点到面,打造大数据平台、提供行业解决方案,做得更广。银联的亮点在于权威征信体系与金融服务,其如何结合金融与保险以提供更好的产品值得市场关注。从服务的群体上,支付宝侧重公寓机构,银联目标是政府,两者通过不同渠道,对接的都是租赁参与各方,包括房产开发企业、机构运营企业、出租人及承租人等。

 

写在最后:

目前为止,传统的房地产经营和互联网之间的鸿沟并未被打破,双方的合作也仅限于网上搜房、线上营销。无论是构建卖方平台、租房平台还是提供监管平台,在热闹的商业舞台背后,大数据是这些互联网公司的核心竞争点。而未来随着房地产客户行为数据的积累,这些信息也将反哺到电商零售领域,形成流通闭环。对于用户而言,互联网企业的入局将打破传统行业的限制,这让房东和租客间的信息可以更对称,有助于避免现有的租房陷阱,同时也使得租房市场有更高效的整合,推动租房市场向更好的方向迈进。

 

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